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인사말  
 
상가 임대차 관련 문의 드립니다.
 글쓴이 : 김변호사
조회 : 221   작성일 : 18-09-10 10:57  

안녕하세요.

귀하의 질문에 답변드립니다.

귀하의 질문 중 모호한 부분이 있으나, 상가임을 전제로 답변드립니다.


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1. 2018. 6월 가게 재계약이 도래 되던 4월쯤에 전화가 와서 본인(집주인)이 이자도 많이 나가고 옆 점포하고 보증금 및 월세도 차이가 나서 월세를 올려 달라했습니다.  70만원->90만원

- 옆점포 보증금 3,000만원/월세 100 (제가 들어올때는 월세 80으로 알고 있습니다. 이것도 저 새로온분이 5년계약기간 끝나는 시점에 올렸습니다. 임대차 보호법이 지난 점포라 어쩔수 없이 그냥 올려 드렸다고 합니다.)

 

 - 저는 임대차 보호법에 따라 기준에 어긋나는거 아닌가라고 조심스레 물으니 본인이 12월에 새로 상가 인수를 해서 상관없는걸로 알고 있다고 했습니다.

- 그래서 좋은게 좋은거라고 사정사정해서 85만원에 협의를 봤습니다.

Q) 위 문제는 집주인 말대로 임대차 보호법을 받을수 없는 부분인지요? 상가건물임대차보호법 적용을 받습니다. 임대인 변경이 있어도 새로운 임대인은 기존 임대인의 의무를 그대로 이어받습니다.

Q) 받을수 있다면 어떻게 해야 되는지요? 아래 규정에 따르면, 보증금 100만원, 월차임 35,000원까지 인상할 수 있습니다.


[관련규정]

상가건물임대차보호법

제11조 (차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
[전문개정 2009.1.30]

법 제12조 (월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법), 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
[전문개정 2009.1.30]

동법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. [개정 2008.8.21, 2018.1.26]

제5조 (월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.
법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.
[전문개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]


2. 그리고 현재 개인 사정으로 (장사는 성업 중) 양도 양수를 교차로에 광고를 내고 있습니다.

 그걸 본 집주인이 전화가 와서는 새로 인수 하시는 임차인은 보증금 2,000만원이 아닌 3,000만원에

계약해야 된다고 그 계약조건으로 임차인을 구하라고 하네요...

이것 역시 옆 점포하고 맞춰야 된다는 말을 합니다.


Q) 해당 부분은 임대차 보호법에 보장되는 내용이 있는지요? 귀하는 이미 계약 갱신이 이루어졌습니다. 아래 법을 보면, 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 귀하가 신규임차인을 구하는 행위를 할 때 적용되는 규정입니다.

법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)


① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015.5.13]



더 구체적인 답변은 관련 계약서 등 자료 전부를 지참하시어 내방해서 상담받으시길 권유드립니다.